flag Судова влада України

Єдиний Контакт-центр судової влади України 0-800-501-492

Суддя Машевська Оксана Петрівна опублікувала статтю в періодичній газеті «Закон і бізнес»

05 березня 2018, 12:55

   Суддя Господарського суду Житомирської області – Машевська Оксана Петрівна опублікувала статтю на тему: «Трикутник земельних відносин».

   Автор статті ставить акцент на питаннях щодо припинення в попереднього власника нерухомості статусу орендаря земельної ділянки, на якій вона розміщена.

  Проблема полягає у відсутності уніфікованого підходу Верховного Суду (далі - ВСУ) України до роз’яснення порядку дій орендодавця та орендаря після вчинення останнім правочину з нерухомим майном.

  Новий власник нерухомості зобов’язаний сплатити земельний податок з моменту набуття права власності на нерухоме майно, а не з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки в разі, якщо в часі ці моменти не збігаються (постанова від 24.12.2010 у справі №21-54а10).

  Зазначається, що за останні 8 років практики ВСУ була значна кількість позицій, що суттєво відрізняються, щодо припинення  прав та обов’язків попереднього орендаря земельної ділянки та виникнення їх у нового власника нерухомості,  яка розташована на даній ділянці.

  Лише у 2017 році ВСУ (адміністративна палата), розглядаючи спір між податковим органом і колишнім власником нерухомості, уперше застосував до спірних відносин, окрім традиційних стст.120, 141 ЗК та ст.377 ЦК, ст.287 Податкового кодексу, також ч.3 ст.7 закону «Про оренду землі». В останній чітко сказано, що договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється дія договору оренди ділянки, на якій вони розташовані, з попереднім орендарем.

  Однак, це не вирішило всі проблеми при врегулюванні зазначених правовідносин.

  Зокрема, розв’язати проблему дозволяє правова позиція, наведена в рішенні Господарського суду Житомирської області від 11.12.2017 (справа №906/820/17).

  За змістом ч.3 ст.31 та ст.32 закону «Про оренду землі», розірвання договору оренди на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду є однією з підстав для його припинення, крім тих, що зазначені в ч.1 ст.31 цього акта. Отже, поняття «припинення договору оренди землі» є загальним, збірною правовою категорією, що включає і «розірвання договору оренди землі», як це прямо доводить назва ст.32 закону.

  У свою чергу суд може розірвати договір оренди землі, строк дії якого не закінчився, тобто достроково, та лише з підстав, установлених законом, і зокрема:

у разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених стст.24 і 25 закону та умовами договору;

у разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

на підставах, визначених ЗК та іншими законами.

   Такими підставами можуть, наприклад, бути:

 п.«д» ч.1 ст.141 ЗК (систематичне невнесення орендної плати) та ст.651 ЦК (істотне порушення договору другою стороною) (постанова ВСУ від 11.10.2017 у справі №732/174/17);

 пп.«г» та «ґ» ч.1 ст.141, пп.«а» та «б» ч.1 ст.143 ЗК (постанови ВСУ від 20.05.2015 у справі №3-166гс15, від 20.01.2016 у справі №6-1980цс15).

  Вказується,  що новий власник нерухомості не стає автоматично орендарем, оскільки договором купівлі-продажу нерухомості не продовжується дія договору оренди землі.

   Оскільки договір оренди припинив свою дію в силу закону, до нього чи на його підставі не можна укласти додаткову угоду, у тому числі й тристоронню — між колишнім і новим власниками нерухомості та власником ділянки. Тому новий власник нерухомості зобов’язаний оформити права на ділянку шляхом підписання нового договору оренди (постанова судових палат у цивільних та господарських справах ВСУ від 14.09.2016 у справі №703/5377/14-ц).

   З повним текстом статті можливо ознайомитися за посиланням: http://zib.com.ua/

 Прес-секретар